Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Магнитогорский государственный технический университет им. Г.И. Носова»

Многопрофильный колледж

Предметно-цикловая комиссия

«Экономика ,бухгалтерский учет и земельно-имущественные отношения»

Отчет о стажировке

Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости

ФГУП «Федеральное БТИ» Магнитогорское отделение

Место прохождения стажировки ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» Магнитогорское отделение

Выполнил

Преподаватель МПК

Хуторянская__И,В,

Руководитель стажировки

Специалист по приему документов

Ненашева О.В.

Магнитогорск 2015

Оглавление

Введение

Актуальность изучения данной темы определяется тем, что составной частью национального богатства страны является недвижимое имущество, включающее объекты градостроительной деятельности. Одно из основных направлений в системе управления не- движимым имуществом - технический учет зданий и сооружений на территориях городов и других населенных пунктов, промышленных зон и зон иного назначения, т. е. определение состава, состояния, стоимости этих объектов и учет их принадлежности.

Работа по регистрации строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, позволяющая упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений с соответствующими учреждениями, регулирующими застройку городов, - существенная часть работ по технической инвентаризации. Важность технической инвентаризации также связана с тем, что на ее основе могут определяться амортизационные отчисления, производиться страхование строений, исчисляться налоги и пр.

Учетно-техническая документация может использоваться в работах, связанных с планированием и реконструкцией населенных пунктов, с отводами земель под новое строительство и т. п. В настоящее время техническая инвентаризация сформировалась как единая структура организаций, производящих инвентаризацию объектов. Все это определило задачи и цели ее проведения, взаимосвязь с другими отраслями народного хозяйства, материальную базу и другие факторы, обеспечивающие нормальное осуществление работ по технической инвентаризации и паспортизацию основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением капитального строительства;

б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении; 4 5 Инвентаризация и паспортизация недвижимости

в) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

г) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

• Правительством Российской Федерации перед организациями технической инвентаризации совместно с Управлением Росреестра, Кадастра и Картографии поставлены следующие задачи:
  
  формирование государственного кадастра недвижимости;

• создание в будущем единых технического и кадастрового паспортов на земельный участок и объект недвижимости;

• составление электронного архива недвижимости;

• работа по обеспечению достоверности при формировании налогооблагаемой базы в субъекте.

Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии объектов на основе результатов периодических обследований в натуре.

Комплекс работ, выполняемых впервые, называется паспортизацией. Комплекс работ, выполняемых периодически, в плановом порядке - текущая инвентаризация. Комплекс работ, выполняемых эпизодически и без соблюдения сроков периодичности, называется обследованием.

Техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства. Техническая инвентаризация объектов капитального строительства осуществляются по заявлениям заинтересованных лиц. По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Технический паспорт - информационно-справочный документ на объект капитального строительства (Здание, Строение, Помещение), выдача документа возможна только после проведения технической инвентаризации. Срок действия технического паспорта составляет 5 лет, однако банки, суды, органы опеки требуют паспорт с сроком не более 1 года.

В состав технического паспорта входят:

• Данные об адресе объекта

• Данные об правообладателе

• Схема расположения здания

• Поэтажный план

• Экспликация

• Данные о техническом состояние Здания

Основными задачами стажировки являются актуализация знаний по: наиболее точному и правильному определению объектов обследования, выполнению наиболее полно инвентаризационно-технических работ, изучению современных требований и основных подходов к учету и технологическому описанию, приемам инвентаризационной съемки и паспортизации объектов градостроительной деятельности.

Предметом исследования является процесс технической инвентаризации объектов недвижимости.

Объектом исследования организации труда на предприятиях является Магнитогорский ФЛ ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ».

Для анализа проведения технической инвентаризации на предприятии использован описательный и сравнительный метод исследования.

Основой написания данной работы является специально подобранная литература, учебные пособия.

1.Характеристика Магнитогорского отделения

Челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»

Начальник отделения: Ахметов Данил Гумарович

г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д.79 /1 (около «Регистрационной палаты»)

Телефоны: 8 (3519) 22-97-86, 20-68-58

Факс: 8 (3519) 22-01-20

e-mail: magnit@chel-rti.ru

.

МАГНИТОГОРСКИЙ ФЛ ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» зарегистрированная 1 октября 2002 года по адресу 455000, ЧЕЛЯБИНСКАЯ область, г. МАГНИТОГОРСК, пр-т ЛЕНИНА, д. 12, ведет деятельность в соответствии с кодом ОКВЭД №703230 - "Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества". По данным свежей выписки ЕГРЮЛ Росстата, компании МАГНИТОГОРСКИЙ ФЛ ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» присвоен ИНН 7701018922, ОГРН 1027739346502 и ОКАТО н/д.

Техническая инвентаризация

«ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» - одно из немногих предприятий, прошедших аккредитацию на проведение работ по технической инвентаризации и оказывающих услуги в данном направлении (свидетельство № 000350 от 11.02.2008 г.)

В рамках проведения работ по технической инвентаризации Челябинский филиал осуществляет:

• обследование объектов

• составление технической документации

• изготовление и выдача заказчику технического паспорта

Также ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» осуществляет:

• выдачу технических заключений о капитальности здания

• постановку на учет объектов капитального строительства

• архивное хранение технической документации

• расчет инвентаризационной стоимости объекта

Имеющееся на предприятии высокотехнологичное оборудование и высококвалифицированный кадровый состав позволяют проводить работы по инвентаризации в короткие сроки и наилучшим качеством

Землеустройство, оформление землеустроительной документации

Услуга

Результат проведения работ

Землеустроительные работы

Описание объектов землеустройства

и установление

их границ на местности

Карта (план) объекта землеустройства,

внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части описания границ объектов землеустройства (территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями

использования территорий,

а также части указанных территорий и зон)

Вынос проекта границ земельного

участка в натуру

Физическое закрепление на местности

границ земельного участка межевыми знаками по результатам межевания

Сопровождение оформления

земельных участков

Сопровождение сделок аренды земельных участков с целью строительства и эксплуатации линейных объектов

Подготовка пакета документов

для изменения целевого назначения земельных участков

(перевод земель из одной категории в другую)

Пакет документов для изменения

целевого назначения

Оценка недвижимости, оценка движимого имущества

• оценка рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости

• оценка движимого имущества, бизнеса, нематериальных активов

• государственная кадастровая оценка объектов недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости для снижения налогооблагаемой базы

• - оценочные работы

• - получение положительного экспертного заключения

• - юридическое сопровождение

В части оценки рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости, а также оценки движимого имущества, бизнеса, нематериальных активов ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» осуществляет работы по оценке недвижимости для следующих целей:

• сделка купли-продажи

• долевое участие в строительстве объекта

• получение кредита в банке

• оценки земельных участков, в том числе: для определения залоговой стоимости земельных участков

• для определения величины взноса в уставной капитал предприятий

• определение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

• оценки оборудования, а именно: определения стоимости технологических линий, производственного оборудования, определения стоимости уникального оборудования

• оценки бизнеса (предприятия), а именно: оценка пакетов акций для приватизации, купли-продажи, участия в аукционе, обоснование решения о покупке бизнеса, оптимизация способов продажи пакета ценных бумаг или затрат на приобретение,
  
  оценка векселей для формирования уставного капитала, залога, оценка акций и векселей для кредитных учреждений, банков.

Список необходимых документов для оценки коммерческой недвижимости (копии):

1. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество
   
   Договор аренды земельного участка / свидетельство о собственности

2. Технический паспорт на здание / помещение

3. Балансовая стоимость имущества (собственником имущества является юридическое лицо)

4. Справка о среднегодовых операционных расходах, приходящихся на объект оценки

5. Справка о ежегодной плате за пользование земельным участком

6. Справка о налоге на имущество

Список необходимых документов для оценки жилой недвижимости (копии):

1. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество

2. Технический паспорт на здание/помещение

3. Балансовая стоимость имущества (собственником имущества является юридическое лицо)

4. Свидетельство о государственной регистрации (ОГРН)

Перечень документов для оценки машин и оборудования (копии):

1. Технический паспорт изделия (содержащий следующую информацию: даты выпуска, приобретения, ввода в эксплуатацию, наименование, марка, модель, серия, заводской номер, мощность, масса, размеры, производительность и др.)

2. Справка о балансовой стоимости объекта (собственником имущества является юридическое лицо)

3. Инвентарный номер (собственником имущества является юридическое лицо)

4. Платежные документы

Перечень документов для оценки транспортных средств (копии):

1. Паспорт технического средства

2. Свидетельство о государственной регистрации

3. Справка о балансовой стоимости объекта (собственником имущества является юридическое лицо).

В части государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Челябинский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» осуществляет работы по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель:

• населенных пунктов сельскохозяйственного назначения (в том числе для целей перевода в иные категории земель)

• промышленности и иного специального назначения

• особо охраняемых территорий и объектов

• садоводческих, огороднических и дачных объединений

• лесного фонда

• водного фонда.
  
  
  
  

Проектирование зданий, оформление проектной документации

- подготовка технических заключений на объекты капитального строительства при перепланировках и реконструкциях

Техническая экспертиза состояния зданий, строений и сооружений

• обследование технического состояния зданий и сооружений

• обследование технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений

• разработка рекомендаций и заключений по материалам технических отчетов обследований

• мониторинг технического состояния зданий и сооружений

2.Организация работ по проведению технической инвентаризации.

Обследование объектов

Техническая инвентаризация объектов производится в следующем порядке:

• изучается имеющаяся на объект документация, изготавливаются рабочие чертежи, планы, схемы;

• определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации;

проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы;

• в камеральных условиях вычерчивается: инвентарный план территории; план, а при наличии конструктивных особенностей -

разрезы здания или/и сооружения; заполняются данными учета разделы технического паспорта;

• проверяются, согласовываются и принимаются выполненные исполнителем работы;

• материалы технической инвентаризации регистрируются в архиве ОТИ.

Для работ используются исполнительные строительные, геодезические и землеотводные материалы, технические проекты, сметы и другие чертежи, графики и т. д.

Графические материалы выявляются в эксплуатационных организациях, в подразделениях городского хозяйства, а также в бюро технической инвентаризации.

По этим материалам определяются границы инвентарных объектов и объемы работ. Составляется сметно-финансовый расчет, составляется график, заключается договор на проведение работ.

1.2.1. Организация и проведение работ при первичной (основной) технической инвентаризации

A. Техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется на основании договора подряда, заключаемого ОТИ с правообладателем или органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о проведении технической инвентаризации.

Б. Техническая инвентаризация объекта недвижимости, находящегося в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться ОТИ по заявлению любого из собственников на основании заключенного с ним договора подряда.

B. Установление конкретных составляющих объекта недвижимости производится правообладателем на основании проектной документации на строительство (реконструкцию), исполнительной учетно-технической документации и разрешения на ввод (акта ввода) здания в эксплуатацию.

Г. Подготовительные работы:

• ознакомление с правоустанавливающими документами;

• заключение договора с заказчиком на проведение первичной технической инвентаризации здания;

• изучение материалов предыдущих обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;

• определение количества персонала, необходимого для проведения технической инвентаризации в полном объеме в установленные договором сроки;

• подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).

Д. При необходимости - съемка земельного участка, относящегося к объекту инвентаризации.

Е. Съемка, обследование и техническое описание объекта и его составляющих и составление абриса.

Ж. Составление ситуационного плана.

3. Составление плана объекта (плана расположения зданий и сооружений на земельном участке).

И. При необходимости построение поэтажных планов зданий.

К. Вычисление площадей и объемов.

Л. Составление экспликаций к планам.

М. Определение физического износа объекта.

Н. Определение инвентаризационной стоимости объекта.

О. Составление технического (кадастрового) паспорта (технического описания объекта).

П. Проверка и приемка выполненных исполнителем работ.

Р. Технический учет объекта (присвоение инвентарного номера и включение материалов технической инвентаризации в архив ОТИ).

С. Согласование документации с Заказчиком, передача ему оригинала технической документации и подписание акта приема-передачи выполненных работ.

Организация и проведение работ при текущей технической инвентаризации

А. Текущая техническая инвентаризация проводится по заявке правообладателя объекта недвижимости при изменении его технических или качественных характеристик (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Б. Подготовительные работы при текущей технической инвентаризации объекта недвижимости осуществляются ОТИ в следующей по следовательно сти:

• ознакомление с правоустанавливающими документами;

• заключение договора с заказчиком на проведение текущей технической инвентаризации объектов недвижимости;

• изучение материалов предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;

• определение количества персонала, необходимого для производства обследований объекта во всем его объеме в установленные договором сроки;

• подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).

В. Обследование объекта недвижимости в целях выявления фактов возведения, восстановления, надстройки, реконструкции или сноса объекта или его составляющих.

Г. Сравнение полученных в результате обследования сведений с имеющимися у инвентаризатора сведениями об объекте.

Д. Определение измененных количественных и качественных характеристик объекта.

Е. Внесение соответствующих дополнений и изменений в техническую документацию (технический (кадастровый) паспорт объекта).

Ж. Определение инвентаризационной стоимости объекта в случае принадлежности его физическому лицу.

3. Составление выходной документации на объект.

И. Проверка и приемка выполненных работ.

К. Включение материалов текущей технической инвентаризации в архив ОТИ.

Технический паспорт на квартиру представляет собой план квартиры (выполненный в масштабе) с подробным описанием помещения - обязательны указания на то, из какого материала построено здание (материал внутренних перекрытий), отделка помещения (пол, стены - наличие плитки, линолеума, паркета, окраска стен и т.д.), описание лоджии (балкона) - закрытая, открытая лоджия и т.д. Одним словом, в техническом паспорте квартиры дается подробное описание всех параметров жилья. Кроме того, в техническом паспорте квартиры указывается первичная, так называемая - инвентаризационная оценка недвижимости (она отличается от рыночной стоимости жилья - инвентаризационная оценка ниже рыночной). Таким образом, от общего понятия о техническом паспорте жилья, перейдем к более детальному рассмотрению таких вопросов как: для чего нужен этот документ, как его получить и какое учреждение занимается составлением технических паспортов.

Подготовкой технических паспортов на объекты недвижимости занимаются специально созданные государственные учреждения - Бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт составляется на жилье при первичной инвентаризации, то есть, впервые при описании квартиры - это бывает, как правило, в случаях с постройкой новых домов (новостроек). Все изменения в объекте капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, изменение уровня инженерного благоустройства и т.д.) непременно должны быть согласованы с органами БТИ и произведены только с их разрешения. Кроме того, произведенные изменения должны быть обязательно отражены в документах на квартиру - это будет уже вторичная или внеплановая инвентаризация. Помимо этого, считается, что каждые 5 лет должна производиться плановая инвентаризация объектов недвижимости.

Технический паспорт не имеет «срока годности» - все изменения объекта капитального строительства учитываются в нем, но при этом, данный документ действителен всегда, в отличие от кадастрового паспорта на квартиру.

Чрезвычайно важно разделять между собой технический паспорт на квартиру и кадастровый паспорт. Различие между этими двумя документами заключается в следующем. Кадастровый паспорт - это своего рода выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Технический паспорт - это основной первичный документ, содержащий подробную исчерпывающую информацию об объекте недвижимости. Технический паспорт на квартиру является главным документом, на его основании, после постановки на кадастровый учет, может выдаваться кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Несмотря на то, что неотъемлемой частью кадастрового паспорта квартиры является приложение внутренней планировки помещения (экспликации), все же, данный документ является вторичным, по сравнению с техническим паспортом, и выдается он, как правило, для совершения сделок в отношении объекта недвижимости. По общему правилу, считается, что срок действия кадастрового паспорта - 5 лет, поэтому, если в отношении конкретного объекта недвижимости планируется какая-либо сделка, при этом с момента последнего составления документов на квартиру прошло более 5 лет, может потребоваться составление нового кадастрового паспорта. При необходимости совершения сделки с квартирой, собственнику выдается кадастровый паспорт квартиры (с внесенными в него изменениями, если таковые происходили в квартире).

Технический паспорт на квартиру составляется органами БТИ. Хотелось бы заметить, что все услуги БТИ являются платными, размер платы устанавливается законодательством. Поскольку, технический паспорт является первичной документацией и составляется, как правило, в отношении квартир в новостройках, процедура его получения состоит из следующих этапов. Застройщик заказывает получение технического паспорта на многоквартирный дом после завершения строительства для регистрации прав. Условно можно говорить о том, что паспорт на квартиру в многоквартирном доме является своего рода составной частью технического паспорта здания. При этом, получение технического паспорта на конкретную квартиру - это уже обязанность собственника данного жилья. Собственник квартиры должен провести техническую инвентаризацию, паспортизацию и технический учет квартиры в органах технической инвентаризации. Для этого, им подаются в БТИ следующие документы:

-заявление на техническую инвентаризацию

-документы, удостоверяющие личность (паспорт)

-оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и его ксерокопия

-копия квитанции об оплате госпошлины за совершение действий органами БТИ

-возможно предоставление дополнительных документов (список не является исчерпывающим).

Результатом технической инвентаризации является составленный технический паспорт, в котором фиксируется:

-фактическое местоположение (адрес) объекта

-его собственник (владелец)

-инвентаризационная стоимость объекта

-технические характеристики объекта - год постройки здания, год последнего капитального ремонта, количество этажей в здании, характеристика квартиры (количество комнат, высота потолков), материал стен, материал перекрытий, тип отопления, наличие водопровода, канализации и т.д.

-инвентарный, реестровый, кадастровый номера

-отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости

Для составления технического паспорта на квартиру, сотрудникам органов БТИ необходимо произвести осмотр жилого помещения - доступ в него должен обеспечиваться собственником квартиры. Процесс оформления технического паспорта занимает около двух недель. После завершения работы над составлением всей необходимой документации, она передается органами БТИ заявителю. Технический паспорт на квартиру хранится у собственника жилья.

Как уже говорилось выше, данный документ является основополагающим - на основании технического паспорта составляется и выдается кадастровый паспорт квартиры. Технический паспорт необходим при переустройстве или перепланировке жилья, при переводе жилого помещения в нежилое. Кроме того, в техническом паспорте на квартиру указывается один важный параметр - инвентаризационная стоимость объекта недвижимости. Данный показатель используется в разных случаях: так, в частности, он является базой для расчета размера налога на имущество. Кроме того, инвентаризационная стоимость жилья применяется в ряде иных случаев (например, при аресте жилья).

Съемка земельных участков (полевые работы)

Инвентаризационной съемке подлежит застроенный земельный участок, отведенный под размещение здания со службами, строениями и сооружениями, предназначенными для обслуживания этого здания и обособленный в правовом, территориальном и хозяйственном отношениях от смежных участков определенными границами.

Для проведения съемки земельного участка должны быть максимально использованы планы территории геодезических съемок.

Съемку следует производить в случае, если плановые материалы прежних инвентаризационных или геодезических съемок отсутствуют или при значительных, более 50 % по площади, несоответствиях ситуации в натуре и на плане.

Не большие по площади территории (до 0,5 га) снимаются геометрическим способом (в основном при помощи стальной ленты и рулетки).

Все линейные промеры должны производиться с точностью до 0,01 м. Округлений в размерах линейных промеров не допускается.

Все границы участка замеряются по всей длине, а в случае, когда границы застроены и не дают возможности этого сделать обычным порядком, необходимо брать дополнительные промеры частями или параллельно границе.

Измерение участка производится по осевым линиям, и по внешней стороне оград, расположенных между участками, и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площадки и т.п.

Обследование земельных участков на месте, определение всех основных и вспомогательных размеров, составление абриса относятся к полевой работе. Последнюю можно считать законченной только после того, когда составлен абрис и на нем указаны размеры всех строений, замеры всех необходимых вспомогательных линий, наружных высот (Н"), внутриусадебных угодий и т.п. Только после этого можно приступать к выполнению последующих, так называемых камеральных работ.

Обмеряются и заносятся на абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

основные строения;

строения служебного назначения: сарай, летняя кухня, конюшни гараж, навесы, ледники, погреба, уборные, помойные ямы и пр.;

сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, мощение, фонтаны, водопроводные и канализационные колодцы, электрические опоры, зеленые насаждения и пр.

Каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литер

Строение переносные или временного характера, построенные из малоценного материала не замеряются и на плане не отражаются.

При работах по текущей регистрации не разрешается исправлять имеющийся абрис, выполненный при первичной (основной) инвентаризации, в случаях же надобности следует составлять новый абрис или в отдельных случаях, часть абриса.

Камеральные работы

Масштабом чертежа называется отношение размеров, показанных на чертеже, к тем же размерам, взятым в натуре.

Масштаб, выраженный отношением, называют численным масштабом. Кроме численного масштаба, в практической работе широко применяется линейный масштаб, разделяемый на простой и поперечный.

Простой линейный масштаб представляет собой прямую, на которой несколько раз отложена определенная длина АБ, принятая за основание масштаба, соответствующее округленному целому числу метров на местности (допустим 5 и). Поперечный масштаб дает возможность значительно увеличить точность, как построения плана, так и определения по плану длин или расстояний. Для его построения вначале изображают простой линейный масштаб АБВГ и т.д.

Графические работы при инвентаризации.

При технической инвентаризации необходимо выполнять графические работы, составлять абрисы усадебных участков и поэтажных планов и вычерчивать их в масштабе, а также делать на чертежах установленные надписи. Удельный вес графических работ значителен. Эти работы надо уметь выполнять правильно и технически грамотно.

К камеральным работам, выполняемым в бюро технической инвентаризации (БТИ), относятся: накладка плана, т.е. построение по данным полевых работ чертежа в карандаше, вычерчивание его тушью, вычисление площадей участков и других показателей, составление необходимых расчетов данных и описаний.

План земельного участка вычерчивается тонкими линиями (Приложение 2).

На план земельного участка наносятся следующие показатели из абриса:

по границам земельного участка проставляются линейные промеры протяженности границ;

• наружные размеры строений на плане, как правило, проставляются вне контура строений, а высота (Н=) и литера (буквы) - контуре;

• показываются в масштабе все строения со всеми пристройками, тамбурами, галереями, лестницами, крыльцами, приямками и т.д., а также все сооружения: беседки, колодцы, заборы, замощения, люки, опоры, зеленые насаждения (гос. фонд) и другие элементы, различные угодья;

• все строения и части сооружений, согласно принятым знаком, после накладки и обводки тушью раскрашиваются условными цветами (красками или тушью) в соответствии с материалом стен и сооружений (приямки и крыльцо не закрашиваются);

• подвалы и цокольный этаж на плане показываются пунктиром контура стен, где они находятся синей тушью, мезонины и мансарды показываются мелким пунктиром и надписывается наименование надстройки черной тушью;

• на план наносятся по контурам угодья.

На плане земельного участка каждое строение литеруется. Заборы, ограждения, тротуары, замощения и др. сооружения нумеруются римскими цифрами

После того как план земельного участка точно вычерчен в принятом масштабе, приступают к вычислению площадей отдельных его частей и всего участка в целом.

Различают три метода вычисления площадей:

1. Метод вычисления по натурным данным при помощи геометрических формул, выражающих искомую площадь, в зависимости от линейных измерений, взятых в натуре;

2. Аналитический метод, когда длина искомых линий, необходимых

для вычисления площадей, определяется по математическим формулам из расчета известных натурных данных;

3. Графический метод, когда необходимые для вычисления линии строятся и измеряются по вычерченному плану.

Наиболее точным из этих трех методов вычисления площадей является аналитический, в основе которого лежат натурные данные; наименее точным - графический метод, зависящий от точности выполнения чертежа. Однако в отдельных случаях может применяться каждый этих трех методов.

Понятие о строении

Строением, как было ранее сказано, называется отдельно стоящая постройка, которая может состоять из нескольких частей, составляющих одноцелое.

После выполнения работ по наружному обмеру строения производится составление абриса на внутренние помещения.

Абрис здания составляется бесмасштабно, но желательно придерживаться масштаба в пределах от 1: 100 до 1: 200. Абрис составляется черным графитовым карандашом.

В абрисе указываются все части строения в плане и по мере обмера проставляются их размеры.

3.Порядок перепланировки квартир

К работам, которые не требуют специальных разрешений можно отнести:

• косметический ремонт квартиры,

• перестановку напольных бытовых электроплит в пределах площади кухни,

• переустройство встроенной мебели, не образующей самостоятельное помещение,

• установка защитных сеток на фасаде здания, наружных антенн и прочее.

Такие работы сложно назвать полноценной перепланировкой, и они не требуют никаких разрешений.

Кроме того, некоторые виды работ можно проводить без проекта, эскиза и разрешения, но после переделки их нужно будет оформить в уведомительном порядке. К таким работам относится:

• перестановка приборов сантехники без изменений существующих габаритов туалетов, кухонь и ванных комнат,

• остекление по типовым проектам балконов и лоджий,

• разборка и переделка ненесущих перегородок и т. д.

Остальные перепланировки требуют разрешения и разработки соответствующего проекта, причем некоторые работы, которые могут привести к нарушению прочности несущих конструкций всего здания, делать нельзя ни в коем случае.

Виды работ, выполнение которых относится к перепланировке квартиры:

• устройство и разборка перегородок, строительство несущих стен;

• заделка или устройство проемов в ненесущих и несущих стенах;

• установка дополнительного инженерного оборудования или его замена;

• изменение существующей конструкции пола;

• строительство внутренних лестниц.

• перенос или установка электрического или любого другого оборудования, требующего внесения изменения в техпаспорт.

Основанием для оформления перепланировки (переустройства) квартиры может быть эскиз или проект. По эскизу проводятся работы, в которых изменение первоначальной планировки незначительно (например, если необходимо демонтировать не несущую перегородку между прихожей и комнатой).

Более сложный и дорогостоящий вариант согласования - оформление перепланировки по проекту (например, нужно расширить дверной проем в несущей стене или увеличить ванную комнату за счет коридора и прочее). Проект, по закону, должна разрабатывать специализированная организация. Она же часто обеспечивает все необходимые согласования и помогает найти ответы на вопросы, главный из которых, как оформить перепланировку квартиры.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический (кадастровый) паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический (кадастровый) паспорт жилого помещения.

Переустройство и(или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и(или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения (заявитель) или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и(или) перепланируемо-го жилого помещения следующее:

1) заявление о переустройстве и(или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и(или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переустраиваемого и(или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и(или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и(или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и(или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и(или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других документов, кроме перечисленных выше. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Этот документ является основанием проведения переустройства и(или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредоставления определенных частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса (перечисленных выше) документов;

2) предоставления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и(или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, допущенные заявителем.

Решение об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и(или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка квартиры - процесс достаточно сложный и требующий затрат как временных, так и трудовых. Чтобы придать перепланировке законный статус, необходимо собрать солидный портфель всяческих документов и разрешений. В зависимости от сложности работ рекомендуется выполнить следующие действия:

• Для получения разрешения на перепланировку необходимо сдать на рассмотрение полный пакет документов (от 15 до 25) в Магнитогорскую межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения.

• Когда ремонтно - строительные работы выполнены, специальная комиссия производит прием помещения, подписывается акт о произведенном переустройстве;

• Следующий шаг - вызов техника БТИ, чтобы он внес изменения в поэтажный план помещения на основании распоряжения и акта приемки;

• После этого все изменения характеристик квартиры, отраженные в поэтажном плане БТИ, вносятся в свидетельство о праве собственности.

Пакет документов и проект перепланировки необходимо передать в органы, проверяющие строительные работы и инспектирующие состояние зданий и сооружений. В подтверждение того, что вы сдали документы, вам выдадут расписку, в которой должен быть указан их полный перечень и проставлена дата принятия. Это важно, потому что рассматривать документы должны не более 45 дней, что закреплено Жилищным кодексом РФ. Не поскупитесь на предварительное согласование перепланировки с архитектором-консультантом, который обычно сотрудничает с органом согласования Челябинска. Тогда вы будете точно знать, какие планы реализовать не удастся, и сможете внести исправления в проект.

Согласно Жилищному кодексу РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировкой называется изменение конфигурации жилого помещения, которое также влечет необходимость внесения изменения в его техпаспорт.

Следует отметить, что на такие виды ремонта помещения, как: косметический ремонт, устройство и разборка встроенных шкафов, антресолей (если они не подлежат техническому учету и не образуют самостоятельных помещений), замена (без перестановки) инженерного оборудования разрешение получать не нужно. Что касается загородных дач в Магнитогорска, то согласовывать перепланировку также не нужно. Согласование потребуется только для строений, поставленных на учет БТИ.

Право на проведение переустройства и (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (ст. 26 ЖК). Не стоит отчаиваться, если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма. Для того, чтобы переустроить квартиру, следует обратиться в местный орган власти, который является наймодателем по договору, для того, чтобы он «дал добро» на желаемые преобразования. Но не стоит радоваться прежде времени - чиновники вполне могут и не дать разрешение на какие-либо работы.

Для собственников в той же статье ЖК прописывается список документов, которые необходимо предоставить в осуществляющий согласование орган:

• общегражданский паспорт;

• заявление на переустройство (перепланировку), которое включает полный перечень предполагаемых работ;

• действующий поэтажный план Бюро технической инвентаризации;

• экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);

• свидетельство о праве собственности на квартиру (в случае его отсутствия подойдет договор купли-продажи);

• выписка из домовой книги;

• копия финансово-лицевого счета;

• техническое заключение, которое выдается только специализированной лицензированной организацией;

• проект перепланировки квартиры;

• согласие совершеннолетних собственников квартиры (всех, в том числе временно отсутствующих жителей квартиры, которые являются ее сособственниками);

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если ваш дом является памятником архитектуры).

С поэтажного плана, который изготовят в БТИ, нужно снять несколько копий. Новое расположение стен, газовой плиты, сантехники наносят на копию плана поверх прежнего изображения, поэтому требуется ручка с пастой контрастного цвета.

Чтобы начать переустройство, для начала необходимо оценить возможность осуществления идеи в данном помещении, которую определяет квалифицированный инженер - только он сможет определить несущие конструкции, рассчитать допустимые нагрузки, и, в соответствии с ними, составить план проектных работ.

Все, что влечет за собой изменение планов БТИ - стены, перегородки, проемы, окна, сантехническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты - подлежит согласованию. Если жилищной инспекции Магнитогорска станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, вас привлекут к ответственности. Следует добавить, если вы уплатили штраф, вы не освобождаетесь от обязанности санкционировать перепланировку. Вам дадут срок в 2 - 3 месяца, в течение которого вы должны будете оформить разрешение. В противном случае вас повторно оштрафуют. Кроме того, необходимо отметить, что квартиры с несогласованной перепланировкой на рынке недвижимости Магнитогорска стоят дешевле, чем аналогичные квартиры без перепланировки.

Вторым этапом переустройства является согласование плана проектных работ в различных инстанциях. Весь процесс занимает достаточно длительное время. Для полного узаконивания перепланировки нужно получить письменное разрешение балансодержателя или собственника дома, Управления архитектуры, Госархстройнадзора, Госпожнадзора и Санэпиднадзора г. Магнитогорска.

Существуют такие преобразования, которые невозможно официально согласовать в любом случае. Это переустройство помещений, при котором:

• Ухудшаются условия эксплуатации дома или проживания граждан, а также, если возникают проблемы с инженерными коммуникациями и отключающими устройствами.

• Возможность отнесения к категории непригодных для проживания помещений переустроенных или смежных с ним квартир.

• Прочность, устойчивость несущих конструкций здания нарушается с возможностью их разрушения.

• На общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях устанавливаются отключающие или регулирующие устройства, если их использование оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

• Сечения каналов естественной вентиляции ликвидируются либо уменьшаются.

• На несущие конструкции увеличиваются нагрузки сверх допустимых по проекту, также, если устанавливаются стяжки в полах, заменяются перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещается дополнительное оборудование в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не разрешается:

• Организация проемов и ниш, пробивка отверстий в стенах- пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами.

• Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.

• Устройство каких-либо проемов в стеновых панелях помещений без согласования с проектной организацией- автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии- без дополнительной экспертизы.

Третий и последний этап работ - сама перепланировка. Когда вы, не без помощи профессионального инженера, согласовали будущий проект, который соответствует как вашим пожеланиям, так и возможностям помещения, можно приступать к работе. Профессионалы работают быстро: например, перенос дверного проема стандартного размера займет не больше одного рабочего дня, а реконструкция в целом обычно происходит в течение рабочей недели. Если вы все делаете своими руками, следует позаботиться о хорошем инструменте. Когда вся работа по перепланировке будет сделана, работники БТИ внесут изменения в техпаспорт и выдадут на руки новую копию поэтажного плана дома - это юридический документ, который в дальнейшем вы будете использовать при продаже жилья или передаче его в чью-либо собственность.

Жилинспекция Магнитогорска рассмотрит ваш проект перепланировки в течение 45 дней, продолжительность полного согласования составит не менее 3 мес. Если вы хотите узаконить перепланировку в более короткий срок, это потребует существенных затрат, но и это не исключает возможность возникновения каких-либо проблем. А если вам обещают провести всю процедуру согласования за неделю, знайте, вы имеете дело с мошенниками.

Список используемых источников

1. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учёте жилищного фонда в РФ» и Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. «О государственном техническом учёте и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»

2. https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_vizualisation РОСРЕЕСТР Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

3. </ Федеральный закон Российской Федерации № 221-ФЗ от24 июля 2007 года "О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ"

4. Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921
   
   "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства"
   
   (с изменениями от 10 сентября 2004 г., 19 марта 2005 г., 28 декабря 2006 г.)

5. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Феде- рации. Утверждена приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 № 37.

6. Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения. Приняты Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991 г. Согласованы с Госкомстатом РСФСР, Госстроем РСФСР, Мин- фином РСФСР и Минюстом РСФСР.

7. О классификации помещений зданий гражданского назначения. Пись- мо Республиканского управления технической инвентаризации МЖКХ РСФСР от 9 марта 1977 г. № 15-1-103.

8. Методика определения физического износа гражданских зданий. Ут- верждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 ок- тября 1970 г. № 404. 9. ВСН 53-86 Госгражданстрой. Правила оценки физического износа жи- лых зданий.

9. Самойлов, А. Г. Практическое пособие по технической паспортизации объектов жилищно-коммунального хозяйства / Введение. Съемка земельных участков / А. Г. Самойлов. Издано Управлением Ростехинвентаризации, 1995. Ч. 1.